什么是農(nóng)用地評(píng)估？

國(guó)家頒布的《土地管理法》將我國(guó)土地分為三大類，即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。耕地是指種植農(nóng)作物的土地，包括新開荒地、休閑地、輪歇地、草田輪作地；以種植農(nóng)作物為主間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地；耕種三年以上的灘地和海涂，耕地中包括南方寬小于1.0米，北方寬小于2.0米的溝、渠、路和田埂。

農(nóng)用地評(píng)估及其類型

農(nóng)用地的地價(jià)定義也是根據(jù)評(píng)估目的和評(píng)估的類型，定義評(píng)估對(duì)象在設(shè)定的利用、開發(fā)程度和用途條件下價(jià)格。

農(nóng)用地評(píng)估一般可分為以下幾種：

1、農(nóng)用地征用價(jià)格：指將集體農(nóng)用地征為國(guó)有建設(shè)用地的價(jià)格。

2、農(nóng)用地承包價(jià)格：指農(nóng)用地在承包年期內(nèi)的價(jià)格。

3、農(nóng)用地轉(zhuǎn)包價(jià)格：指承包的農(nóng)用地在轉(zhuǎn)包期內(nèi)的價(jià)格。

4、農(nóng)用地租金：指農(nóng)用地在出租時(shí)的租賃價(jià)格。

5、農(nóng)用地拍賣底價(jià)：指國(guó)有或集體的荒地在拍賣時(shí)確定的底價(jià)。

6、農(nóng)用地抵押價(jià)格：指國(guó)有或集體的荒地在抵押時(shí)確定的價(jià)格。

7、農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓價(jià)格：指國(guó)有或集體的荒地在轉(zhuǎn)讓時(shí)確定的價(jià)格。

農(nóng)用地價(jià)格影響因素

影響農(nóng)用地價(jià)格的因素主要包括自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素。本文確定農(nóng)用地價(jià)格的指導(dǎo)性影響因素體系如下：

1、自然因素：是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力的各種自然條件，包括≥10℃有效積溫、降雨量、降雨均衡度、無(wú)霜期、災(zāi)害性氣候狀況、地形坡度、土壤質(zhì)地、土層厚度、有機(jī)質(zhì)含量、鹽漬化程度、地下水埋深、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、地塊形狀等。

2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素：是指影響農(nóng)用地收益的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、土地制度和交通條件等，包括人均土地指標(biāo)（人均耕地、人均農(nóng)用地）、單位土地投入資本量、單位土地投入勞動(dòng)量、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)供求、農(nóng)機(jī)應(yīng)用方便度、土地利用規(guī)劃限制、交通通達(dá)性等。

3、特殊因素：是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力和收益所獨(dú)有的條件，如特殊的氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件等。

農(nóng)用地評(píng)估常用評(píng)估方法

根據(jù)《農(nóng)用地評(píng)估規(guī)程》的規(guī)定，農(nóng)用地常用的評(píng)估方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、評(píng)分評(píng)估法、標(biāo)準(zhǔn)地塊法、綜合分值模型法。

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