1、企業(yè)存貨中的土地評(píng)估與單獨(dú)土地評(píng)估其價(jià)值內(nèi)涵的區(qū)別

在進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估確定企業(yè)的凈資產(chǎn)(股權(quán))價(jià)值時(shí)，相關(guān)的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、企業(yè)所得稅、利潤(rùn)等應(yīng)予扣除，才能真實(shí)反映企業(yè)凈資產(chǎn)的價(jià)值水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資產(chǎn)一般集中反映在存貨科目，主要包括開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)成本主要核算以下幾個(gè)成本項(xiàng)目：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。從房地產(chǎn)企業(yè)存貨的實(shí)物形態(tài)來(lái)看，主要包括土地使用權(quán)、在建工程和已建成的商品房。

 一般的單獨(dú)房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估房地產(chǎn)在正常市場(chǎng)條件下的公允價(jià)值水平，除非在特定的評(píng)估目的下，通常不考慮價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中需繳納的相關(guān)費(fèi)用和稅金。

2、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中投資性房地產(chǎn)評(píng)估與單獨(dú)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的區(qū)別

投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）中評(píng)估方法中規(guī)定了采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價(jià)值。

根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十八條：“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物和其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金同的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。”因此受讓的土地使用權(quán)是是要經(jīng)過(guò)一定的投資開發(fā)之后才可以出租，一般在出租前，就可能已經(jīng)在地上建造可供出租的有特定功能的建筑物一起出租，房地一起出租，租金的談判和收取一般也是考慮兩者之和。而不會(huì)分別給出土地和建筑物的價(jià)格，所以在投資性房地產(chǎn)的評(píng)估中，難以單獨(dú)得到土地的市場(chǎng)價(jià)值

 3、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中自用不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

自用房地產(chǎn)一般情況下企業(yè)財(cái)務(wù)賬上是土地在無(wú)形資產(chǎn)—土地使用權(quán)核算，房屋在固定資產(chǎn)—房屋建筑物核算。

由于企業(yè)價(jià)值中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估不是以單獨(dú)的房地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)為評(píng)估假設(shè)的，因此在采用成本法評(píng)估建筑物時(shí)：成本構(gòu)成中不包含流轉(zhuǎn)過(guò)程中涉及的銷售費(fèi)用；資金機(jī)會(huì)成本可以用行業(yè)平均資金利潤(rùn)率計(jì)算得出，也可以采用利息加合理利潤(rùn)的方法確定資金成本；房產(chǎn)交易帶來(lái)的利潤(rùn)一般不考慮。

總之企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式影響不動(dòng)產(chǎn)可能存在的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的效用或未來(lái)可能的效用，直接決定不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。

不動(dòng)產(chǎn)的效用，也就是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的貢獻(xiàn)方式的差異是存在的，這種效用的差異直接影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。

這些在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中顯得尤為突出。

以上三點(diǎn)就是企業(yè)價(jià)值評(píng)估中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的講解，眾平針對(duì)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估及其運(yùn)作擁有獨(dú)到技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，多年來(lái)為國(guó)內(nèi)外眾多客戶提供了包括：改制、上市、資產(chǎn)重組、合資合作、兼并收購(gòu)、作價(jià)入股、轉(zhuǎn)讓購(gòu)買、融資等各種目的的資產(chǎn)評(píng)估及項(xiàng)目咨詢服務(wù)。如有疑問(wèn)及評(píng)估需求，請(qǐng)電話咨詢眾平。