本文根據(jù)工作實際梳理土地資產(chǎn)評估方法，闡述土地評估方法的應用。

《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》（GB/T 18508-2014）中主要土地評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設開發(fā)法）和成本逼近法、公示地價系數(shù)修正法。在土地評估過程中對評估方法應用除注意各評估方法適用范圍、主要難點外，還要準確理解各評估方法測算的價格內(nèi)涵。

1、市場比較法主要運用替代原理來測算評估對象價格，因此需要當?shù)赝恋厥袌霭l(fā)達，有豐富的類似的交易案例，主要的難點是確定各種地價影響因素的調(diào)整系數(shù)。所以，評估師自己平時注重交易案例搜集篩選積累，形成案例數(shù)據(jù)庫，同時開展各種用途地價影響因素對地價影響大小測算分析，便于確定各種地價影響因素的調(diào)整系數(shù)。

2、收益還原法主要運用預期收益原理來測算評估對象價格，因此僅適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)評估，主要的難點是未來客觀收益、相關費用和還原利率的確定。所以，評估師自己平時注重租賃案例搜集篩選積累，界定租賃案例具體各項收益、費用內(nèi)涵，同時開展還原利率測算研究，準確確定房屋還原利率、土地還原利率。

3、成本逼近法通過模擬政府征地方式來測算評估對象價格，其價格內(nèi)涵為成本價格，當無法采用通過市場資料評估地價的方法（市場比較法、收益法、剩余法）時采用。主要的難點是土地取得費、開發(fā)費用、土地增值收益等的確定。所以，評估機構(gòu)及評估師平時應通過多種方式搜集積累不同情形、不同區(qū)域的土地取得費相關資料，并結(jié)合土地市場價格等相關資料開展土地增值收益測算分析。

4、剩余法有兩種測算情形：①測算現(xiàn)有不動產(chǎn)所含土地價格，具體公式為土地地價=不動產(chǎn)總價-房屋現(xiàn)值-交易稅費。②評估待開發(fā)土地價格，具體公式為土地價格=預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價-建筑成本-投資利息-開發(fā)利潤-稅費。主要的難點是：①準確理解兩種測算情形下測算的土地價格內(nèi)涵，進而在不同評估目的報告的方法選擇及結(jié)果確定時有所取舍。②預測開發(fā)完成后不動產(chǎn)的總價和估計建筑費、專業(yè)費等各項成本費用及開發(fā)商的合理利潤，這需要資產(chǎn)評估機構(gòu)及評估師評估平時平時注重常見不動產(chǎn)交易案例及房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)資料的搜集積累，同時評估師本人應進一步提升在工程造價、財務測算方面能力。

5、公示地價系數(shù)修正法主要基準地價系數(shù)修正法、標定地價系數(shù)修正法，因標定地價目前各地逐步開展制定，故標定系數(shù)修正法目前使用較少，故基準地價修正法是我們最常用的一種方法之一，已公布基準地價且未超過使用年限基準地價成果可用于宗地地價評估。主要的難點是期日修正、用途修正。所以，評估平時應采用多種方法測算分析不同用途、不同區(qū)域地價期日修正系數(shù)及用途修正系數(shù)。

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