房地產(chǎn)清算價(jià)格評(píng)估就是采用清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。而清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)則是用清算價(jià)格來衡量資產(chǎn)價(jià)格的一種價(jià)值尺度標(biāo)準(zhǔn)。

在理論上,清算價(jià)格的適用方法是價(jià)格類比法。價(jià)格類比法與比較法的實(shí)質(zhì)相同,均是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的方法。所不同的是在可比實(shí)例的選擇上。在價(jià)格類比法中選取的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象在變現(xiàn)期限、市場(chǎng)的需求等方面存在較大差異,對(duì)這些因素的修正主要靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)。同一宗房地產(chǎn)因變現(xiàn)期限不同,其交易價(jià)格也可能會(huì)有很大的不同,比如一套處于正常銷售期的寫字樓,六個(gè)月的變現(xiàn)價(jià)格也許就等同于其正常的市場(chǎng)價(jià)格;而一個(gè)月內(nèi)的變現(xiàn)價(jià)格則通常要明顯低于市價(jià);若要求在一周內(nèi)變現(xiàn),則其最終的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格也許會(huì)超乎尋常的低。因此,對(duì)可比實(shí)例修正系數(shù)的確定將十分困難。況且我國(guó)目前房地產(chǎn)清算市場(chǎng)不活躍,很難選擇具有較好可比性的交易參照物。

可見,價(jià)格類比法在目前的清算價(jià)格評(píng)估中還缺乏可行性,所以只能另選一種更為實(shí)用的評(píng)估方法,即清算折扣法。清算折扣法是按既往拍賣、清算的實(shí)際資產(chǎn)業(yè)務(wù)中清算價(jià)格與現(xiàn)行市價(jià)或重置凈價(jià)的差距,用一定的統(tǒng)計(jì)方法測(cè)定一個(gè)折扣率(變現(xiàn)率),然后按與被評(píng)估資產(chǎn)類似資產(chǎn)的公平市價(jià)或重置凈價(jià)乘上這一折扣率作為該被評(píng)估資產(chǎn)的清算價(jià)格。這種方法的關(guān)鍵在于適當(dāng)?shù)恼劭勐实臏y(cè)定,這通常要求評(píng)估人員有比較豐富的拍賣、清算的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和相應(yīng)價(jià)格資料積累。

確定折扣率時(shí)主要考慮購買人的心態(tài),變現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)額及其用途,變現(xiàn)時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況等因素,但這些風(fēng)險(xiǎn)因素的量化是一件十分困難的事。比較實(shí)用的方法是借鑒房地產(chǎn)短期變現(xiàn)的最后成交價(jià)與評(píng)估出的正常市場(chǎng)價(jià)的比率,同時(shí)考慮變現(xiàn)期的長(zhǎng)短來確定折扣率。即:折扣率=短期變現(xiàn)成交價(jià)格/正常市場(chǎng)價(jià)格。

這種折扣率的確定方法需要估價(jià)師選取房地產(chǎn)短期變現(xiàn)中的相類似的可比實(shí)例來確定,充分考慮了市場(chǎng)供求關(guān)系的影響,同時(shí)又考慮了房地產(chǎn)價(jià)額及用途、變現(xiàn)期等綜合因素,對(duì)破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)清算價(jià)格評(píng)估比較有說服力。關(guān)于清算價(jià)格評(píng)估辦法的具體使用，眾平就介紹到這里，如有評(píng)估需求請(qǐng)電話聯(lián)系眾平。